Если квартиру собираетесь продать скоро, сравнивайте досрочное погашение только с платежами до предполагаемой даты сделки. Взнос уменьшит проценты за оставшиеся месяцы и остаток долга при продаже, но заберёт свободные деньги сейчас. Дополнительная сумма, которую вы получите из цены квартиры после расчёта с банком, сама по себе не является прибылью: часть её вы внесли заранее.
Дальше вы сможете провести оба сценария через одну дату, посчитать настоящую экономию на процентах и проверить, хватит ли денег на жизнь и сделку до продажи. Пример покажет также, почему экономия за весь срок ипотеки здесь вводит в заблуждение.
В статье вы узнаете:
Предположим, ипотека рассчитана ещё на десять лет, но вы хотите продать квартиру через год. У досрочного платежа есть эффект на весь десятилетний график: он сокращает будущие проценты, иногда на сотни тысяч рублей. При продаже кредит обычно закрывают или урегулируют в рамках согласованной с банком сделки. Проценты за годы после продажи в вашем сценарии не возникнут. Поэтому для выбора сегодня нужен не десятилетний итог, а разница до плановой даты сделки.
Назначьте одну дату сравнения, например сразу после 12-го очередного платежа. В обоих вариантах используйте одинаковую цену продажи и одинаковые общие расходы сделки. Выпишите три вещи на эту дату: сколько процентов заплачено с сегодняшнего дня, какой основной долг остался и сколько свободных денег не ушло в досрочный взнос. Эти три строки не позволят назвать перемещение собственных денег «выгодой».
Продажа может состояться раньше или позже, а цена может отличиться от ожиданий. Поэтому выбранный месяц является сценарием, а не обещанием. Ближайшее действие простое: сначала расчёт на желаемую дату, затем ещё один на более раннюю или позднюю. Разница покажет, насколько решение чувствительно ко времени.
В приложении или выписке найдите остаток основного долга, ставку, обязательный платёж и действующий график. Если ставка меняется по условиям договора, возьмите предусмотренные даты изменения. Затем уточните способ и дату частичного досрочного погашения, выбор между сокращением срока и уменьшением платежа, а также сумму для полного закрытия кредита на предполагаемый день продажи.
Нужна и практическая схема сделки с заложенной квартирой. Узнайте у своего банка, как он участвует в продаже, в какой момент получает сумму долга, когда продавец получает остаток цены и какие документы нужны. Возможность организовать расчёты в день сделки означает, что для продажи не всегда требуется сначала погасить всю ипотеку своими деньгами. Конкретный порядок зависит от договора и согласованной схемы; не закладывайте в финансовый план способ, который банк ещё не подтвердил.
Запишите ожидаемую цену и расходы, которые могут отличаться между сценариями: услуги по сделке, возможное хранение денег, переезд, временное жильё. Одинаковые расходы можно вычесть из обоих итогов, они не изменят разницу. Расходы, возникающие только из-за раннего погашения или выбранного способа продажи, учитывайте отдельно. Вопрос налогов решайте по своим обстоятельствам и документам; размер остатка ипотечного долга сам по себе не даёт универсальной суммы налога с продажи.
Банк России подтверждает право гражданина погашать ипотечный кредит досрочно полностью или частично и разъясняет порядок уведомления в ответах о погашении кредита. Проверьте договор: в общем случае уведомить банк нужно заранее, но договор может устанавливать более короткий срок. Не путайте пополнение счёта с поручением уменьшить основной долг.
Возьмём учебный остаток ипотеки 2 000 000 ₽, ставку 10% годовых и 120 месяцев до конца графика. Платёж аннуитетный, около 26 430 ₽ в месяц. После первого очередного платежа у владельца появляются свободные 300 000 ₽. Их можно внести досрочно с сокращением срока и продолжать платить примерно те же 26 430 ₽, а можно держать отдельно до продажи. Сделку планируем сразу после 12-го очередного платежа от сегодняшнего дня. Здесь нет дохода на сбережения, страховок, налогов и изменения ставки; месячную ставку в модели получаем делением годовой на 12.
Без досрочного взноса за 12 месяцев обычные платежи составят около 317 162 ₽. Из них примерно 194 478 ₽ уйдут на проценты. После 12-го платежа основной долг будет около 1 877 316 ₽.
С разовым взносом 300 000 ₽ после первого платежа обычные платежи за те же 12 месяцев тоже составят около 317 162 ₽. С учётом досрочного взноса денег банку уйдёт 617 162 ₽. Проценты за этот период составят около 165 803 ₽, остаток основного долга около 1 548 641 ₽. Разница процентов за год: 194 478 − 165 803 = около 28 675 ₽. Долг к продаже уменьшился на 328 675 ₽: это внесённые 300 000 ₽ плюс сэкономленные проценты.
Для повторения откройте калькулятор досрочного погашения: остаток 2 000 000 ₽, 120 месяцев, 10%, разовый взнос 300 000 ₽ после платежа №1, действие «Сократить срок». В подробном графике смотрите остаток после платежа №12 и сложите проценты строк с первой по двенадцатую. Для графика без взноса задайте тот же остаток, ставку и срок в кредитном калькуляторе. Ипотечный калькулятор удобен, когда расчёт начинаете с цены жилья и первоначального взноса; для уже действующей ипотеки лучше вводить в график текущий остаток долга.
Калькулятор досрочного погашения также покажет экономию около 420 672 ₽ за все десять лет, если кредит не будет закрыт продажей и остальные условия не изменятся. Это верное число для другого вопроса. Для нашего решения через год существенны 28 675 ₽, накопленные к выбранной дате. После фактического досрочного взноса возьмите у банка обновлённый график и сверьте его с моделью: даты начисления и округление могут отличаться.
Пусть квартиру удастся продать за условные 5 000 000 ₽, а одинаковые расходы на сделку пока опустим. Без досрочного взноса после расчёта с банком из цены останется около 3 122 684 ₽: 5 000 000 − 1 877 316. Но 300 000 ₽ всё это время лежали отдельно. С ними у владельца после продажи около 3 422 684 ₽.
С досрочным взносом из цены останется около 3 451 359 ₽: 5 000 000 − 1 548 641. Разница между этими суммами на сделке выглядит внушительно, 328 675 ₽. Но свободных 300 000 ₽ в этом сценарии уже нет. Сопоставимые итоги различаются примерно на 28 675 ₽, то есть на проценты, которые не пришлось платить за год. Нельзя записать все 328 675 ₽ в «доход от досрочного погашения».
Ваша таблица может быть ещё короче: цена квартиры минус долг на дату сделки плюс свободные деньги к этому дню минус расходы, которые различаются между вариантами. Сравнивать строки надо на один день. Свободные деньги считайте после всех досрочных и обычных платежей от сегодняшнего дня до продажи. В нашем примере обычные платежи одинаковы, поэтому достаточно прибавить сохранённые вне ипотеки 300 000 ₽. Если после досрочного погашения обязательный платёж уменьшился или исчез, добавьте к свободным деньгам сэкономленные за эти месяцы взносы. Если сохранённые вне кредита деньги могли приносить доход, добавьте фактический чистый доход за тот же период; платную услугу учитывайте лишь тогда, когда её стоимость действительно меняется между вариантами. Отдельный разбор выбора между сохранением денег и погашением есть в статье «Вклад или досрочное погашение кредита».
Полное закрытие остатка заранее подчиняется той же логике. Если сегодня потратить на него 2 млн ₽, в день продажи из цены придёт больше денег, потому что банк уже ничего не удержит. Но сначала из личных средств ушли 2 млн ₽, а затем перестали списываться обычные ипотечные платежи. В таблице на дату продажи учтите обе перемены: первоначально потраченные деньги и сохранённые за прошедшие месяцы взносы. Выигрыш создают проценты и прочие расходы, которых удалось избежать между датами, а также реальные различия в условиях сделки. Деньги не размножаются от того, что меняют карман.
Теперь предположим, что покупатель нашёлся уже после третьего платежа. В той же учебной модели без досрочного взноса остаток долга около 1 970 465 ₽, с взносом около 1 665 444 ₽. Разница около 305 021 ₽. Из них 300 000 ₽ собственных денег, а экономия процентов за эти три месяца только около 5 021 ₽.
При той же цене 5 млн ₽ после погашения долга продавец получит из сделки около 3 029 535 ₽ без взноса или 3 334 556 ₽ с ним. В первом случае у него ещё есть сохранённые 300 000 ₽. Сопоставимые суммы: 3 329 535 ₽ против 3 334 556 ₽. Разница около 5 021 ₽ до возможного дохода на свободные деньги и особых расходов. Чем ближе продажа, тем меньше времени большой остаток долга успевает начислять проценты, которых можно избежать.
Если срок продажи неизвестен, не пытайтесь угадывать точную дату из объявления. Посчитайте хотя бы два понятных горизонта: быстрый покупатель через три месяца и более долгий поиск через год. Результат не предскажет рынок, зато покажет цену ожидания. При переносе продажи за пределы первого года снова рассчитайте остатки по обоим графикам и не продлевайте автоматически сегодняшнюю ставку, если договор предусматривает её изменение.
Досрочный взнос убирает часть будущих процентов, но делает 300 000 ₽ недоступными до сделки. Даже если потом они вернутся в виде большего остатка от продажи, между этими датами нужно платить ипотеку, коммунальные счета, за переезд или ремонт. Покупатель может задержаться, а аванс за следующую квартиру понадобиться раньше, чем банк завершит расчёты по этой.
Проверка конкретна. Выпишите доступные деньги после предполагаемого взноса и обязательные платежи до самого позднего разумного срока продажи. Прибавьте затраты на продажу и переезд, которые придётся оплатить заранее. Если денег не хватает, математическая экономия процентов ещё не делает досрочное погашение удачным решением. Заём ради срочной оплаты этих расходов может стоить дороже сбережённых процентов.
В примере ранней продажи плата за сохранение ликвидных 300 000 ₽ составляет около 5 021 ₽ за три месяца при прочих равных. Для одного человека это приемлемая цена за спокойный резерв, для другого сумма достаточна, чтобы внести часть денег в ипотеку. Можно разделить 300 000 ₽: оставить сумму на ближайшие расходы и направить только остаток на досрочное погашение. Новый график надо рассчитать именно на этот меньший взнос.
Сначала выберите две вероятные даты продажи и запросите у банка актуальный остаток и порядок досрочного платежа. Затем получите два графика на каждую дату, без взноса и с ним. В каждой паре сравните проценты, остаток долга и свободные деньги. Не переносите на эти даты экономию, посчитанную калькулятором до конца ипотеки.
После расчёта согласуйте с банком способ продажи квартиры с действующим залогом и порядок получения остатка цены. Проверьте, какие расходы действительно различаются между схемами, и сохраните резерв до фактического поступления денег от покупателя. Если ожидаемая выгода исчисляется несколькими тысячами рублей, а сделка пока только в планах, доступность этих денег может оказаться для вас весомее красивой строки «меньше долг».
Напишите своё мнение, комментарий или предложение.